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　　对于广东四会“东海明珠豪庭”的业主来说，虎年的到来并不意味着新的转机。一年多以前，该楼盘有不少业主发现家中墙体出现裂缝，从此展开维权行动。纷纷扰扰一年多，却始终没有得到能令他们感到满意的维权结果。

　　一年多以来，业主们持续、张贴大标语，甚至锁上售楼部的大门。种种办法用尽，唯独没有打官司，这让开发商请来的律师陷入无用武之地的尴尬处境。

　　持续一年多的争拗让这个楼盘在四会路人皆知。网上，“楼裂裂”、“四会有史以来最大的建筑质量黑幕”正在成为贴在该楼盘身上的标签，开发商的新楼销售大受影响。业主维权未果，开发商同样深受伤害，真可谓两败俱伤。

　　这场风波堪称业主与开发商之间纠纷的一个原生态样本。旷日持久的拉锯战后，纠纷双方都期盼早日寻得解脱。

　　近年来，房地产市场大热，大量资金涌入房地产业，地处珠三角边缘地带的四会也不例外。东海明珠豪庭就是外来资本的。

　　东海明珠豪庭位于四会市东城区“小海口”地段，紧靠妥江——那里是当地高档楼盘的聚集区。该楼盘总建筑面积约6万平方米，规划建设890套住宅。

　　楼盘于2005年开建，一期于2007年开卖。当时正值房地产热的升温期，一期286套住宅开盘不久便销售一空。许多当地的公务员和事业单位的员工以及生意人成为该楼盘的一期业主。

　　2008年7月，10号楼A座303的业主欧先生最先在家中屋梁的位置发现了一条细细的裂纹，一场旷日持久的维权风波就此被点燃导火线平方米的三房两厅的房子。2008年，住进新房后不久，欧先生在阳台顶部梁的位置发现了一条细小的裂缝。欧先生站在阳台上，用手指着裂缝给邻里们看。由于裂缝并不大，需要仔细观察才能看得见。在房间的其他几处地方，欧先生也发现了类似的细小裂缝。

　　“一传十，十传百”，“梁爆裂”的消息迅速传遍了整个小区。不少业主开始紧张地仔细检查自家的房屋。陆续有业主发现自家房屋的梁和楼板存在不同程度的裂纹。随后，部分业主开始联合行动。

　　已在小区里工作了两年多的物业经理辛黎良见证了业主们的第一次聚集。辛黎良回忆说，当时有10多名业主聚集到售楼部门口，他们称墙体有些裂缝，要求维修。后来，部分业主又提出退房、换房。

　　对于业主提出的换房要求，一位小区的工作人员给出了一种另类的解释。这位工作人员称，提出退房与换房要求的，大多是10栋、14栋的业主。这两栋楼距妥江仅100多米，原属一线江景房。退房、换房的导火索其实是附近的另一个楼盘开建，挡住了江景。此外，两栋楼靠近马路，有噪音。于是，这部分业主在发现裂缝后就想退、换房。

　　为了找到答案，去年12月1日，开发商与业主共同委托广东省建筑科学研究院对房屋进行检测鉴定。业主与开发商们都相信：受委托的鉴定单位是广东省第一家开展房屋结构安全鉴定的事业单位，属于业内公认的房屋质量鉴定最权威的单位之一，可以给出一个公允的结果。

　　林中龙是广东省建筑科学研究院结构三室第四检测部副主任，也是此次鉴定的主要负责人。林中龙说，这次是业主与开发商联合委托，每栋都有10多户业主在委托书上签了名。2日正式开始鉴定时，四会市建筑局质监站的工作人员也在场监督见证。

　　对于产生纠纷的楼盘进行质量鉴定，无疑要承受相当大的压力。林中龙说：“为了保证鉴定结论的客观公正，鉴定单位做足了事前的准备工作。检测和监测的每个环节都通知业主亲临现场鉴证。取样、封箱、照相时，也都有业主或业主委派的人在场并签字。对于10号和14号楼存在裂缝的房屋，我们进行了逐户普查。”

　　楼盘投资人之一杨先生说，造成建筑裂缝的原因很复杂，所以请省里的专家来检测。鉴定费用全部由开发商支付，并请业主参与。 “这个检测是很全面的，包括房子用的水泥、沙和地基的沉降，都进行了检测。”

　　去年12月17日是四会市一年一度的金桔节——这是当地一年中最重要的活动之一。就在金桔节开幕前一天，业主与开发商再次展开了谈判。

　　参与谈判的共有3方，除了业主代表与开发商外，当地建设局也参与其中。“3方一起谈，从下午4时谈到第二天凌晨3时，从每户赔偿1.5万元谈到每户赔偿4万元。赔偿4万元之外，开发商还愿意承担维修责任，但最后还是谈不拢。”

　　有业主要求开发商赔偿总房款的45％。业主欧先生说，当时业主并没有同意每户赔偿4万元的方案，“40万元买的房子，不可能4万元就把我们打发了。我们严重受害，最起码要购房款的45％作为补偿。新房出了问题，就当是二手房算了，而二手房价钱要砍一半。这套房子现在拿去卖，就算亏45％也不一定有人买。”

　　“赔偿总房款45％的要求我们无法满足。业主其实知道房屋的主体结构没问题，所以在检测结果出来之前把事情闹大，以迫使开发商让步。”楼盘的一位开发商称。

　　“4万元是我们的底线多万元。本来我们要等质量鉴定报告出来后再解决这件事的，但当时政府给了我们很大的压力，我们也担心事情宣传出去对我们很不利，我们输不起。”

　　业主代表并没有同意每户4万元的赔偿方案，这次最有可能促成事件解决的协商不欢而散。就在谈判破裂后的第二天凌晨，三四十名业主聚集到了四会政府广场。

　　事件随后的发展迫使开发商改变了每户赔偿4万元的方案。肇庆当地一家媒体对于“裂缝门”事件做了大篇幅报道，该楼盘的房子存在裂缝的情况，从此路人皆知。

　　广东德良律师事务所的邱永杏是开发商委托的律师。邱永杏说：“现在楼盘的名声已经受影响了，我们这方已经不再愿意出4万元/户的赔偿了。我们愿意走法律途径。法院判给我们的法定责任，我们一定承担。”

　　作为纠纷另一方的业主也毫不示弱。“如果我们的维权要求实现不了，我们会继续用自己的方法去维权，到市里、省里去反映情况。”业主欧先生说。

　　今年1月初，四会市建设局专门到该小区开了一场有业主代表参加的现场办公会。会上，建设局官员向开发商转告了业主的要求：退房、换房，或赔偿购房款的25％另加装修费。

　　邱永杏说，“我们当场就答复，合法要求一定承担，赔偿25％和全部装修款是没有法律依据的。我们不可能因为几条裂缝就赔25％，就把所有装修都报废了。依据最高人民法院的相关司法解释和《房地产管理条例》，如果房屋的主体结构没问题，只需维修，不存在退房的问题。所以，退房的要求我们也不可能满足。”

　　一再协商，纠纷仍然没有解决。越闹越大的楼盘“裂缝门”事件引来了官方的主动介入，由此展开了一场罕见的大规模普查。

　　今年1月19日~22日，四会市建设局组织5家单位(包括：建设方、勘查单位、设计单位、施工单位和监理单位)，对该楼盘进行了挨家挨户的普查，四会市质量监督站也参与了。

　　合肥工业大学建筑设计研究院广州分院的吴印才是该楼盘的工程设计人员，自己设计的楼盘成了路人皆知的“问题楼盘”，吴印才承受了很大的压力。

　　吴印才说，这次官方主导的普查从1月19日一直持续到1月22日，为期4天，分两个小组同时进行。一期10栋楼全部普查了一遍，只有极个别业主不愿参加，排查率达95％。普查时，四会市质量监督站使用了专门的裂缝检查仪。

　　吴印才说，排查结果并不像某些业主所说的那样。普查显示，最宽的一条裂缝宽度约为0.5毫米，其余裂缝均在0.05毫米~0.4毫米之间。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》的有关规定，房屋结构裂缝超过0.7毫米才构成不安全。

　　“大家公认的一个结论是，这些裂缝大多是收缩性裂缝。有些裂缝的成因有待继续查明。0.1~0.2毫米的裂缝经修补后，对结构安全无大影响，可以满足使用。业主是外行，所以把裂缝看得很严重。”

　　吴印才说自己之前设计过许多楼盘，“钢筋混凝土结构的建筑都会产生裂缝。如果是收缩造成的，要进行修补。如果是基础下沉造成的，就要进行基础加固。”

　　“出了这件事以后，我也是很担心。开发商本着解决问题的态度，委托权威专业机构来鉴定监测，就是想查清楚楼房到底是否存在问题。”

　　事情拖了这么久，矛盾不仅没有解决，业主与开发商的冲突反而不断升级。业主在小区里挂出了“触目惊心”的大横幅：“真惨！有家不敢回，天花板、地下处处都是爆裂”。

　　“有的业主甚至在销楼部赶客人，有人甚至把售楼部的门都锁起来了。他们把影响搞得很大，有些人不明情况，就不买我们的房子了。” 售楼部一位工作人员称。

　　2009年，“东海明珠”二期开卖，均价定在每平方米3100元左右。开卖不久，就有80％的房子被认购。但随着业主与开发商的纠纷越闹越大，楼盘的销售陷入了困境。“一些已经交了定金的买家宁愿不要定金，也不交首期了。就连以前提供按揭贷款的信用社也变得犹豫起来。楼盘二期的实际成交量并不多。”

　　杨先生说，“还有传言说开发商会逃跑。这是不可能的，我们在建设局表过态。我们在四会有上亿元的资产，如果业主们担心我们逃跑，完全可以申请法院查封这些资产。我们一直在忍耐，等着科学的鉴定结果出来。”

　　就在纠纷双方都把鉴定报告作为解决问题的“最后一根稻草”时，鉴定报告终于出炉了。

　　鉴定结论称，东海明珠豪庭10号楼、14号楼、18号楼B座301房和20号楼A座702房的墙体裂缝主要为材料收缩或施工工艺不当所致；各框架梁裂缝主要为材料收缩和温度变化或施工工艺不当所造成；楼板端部裂缝主要为楼板端部负筋保护层过大、楼板堆砂超载等因素所致。

　　报告依据《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-1999)对“问题楼房”作出评定：“该楼上部框架梁柱的结构安全性尚不显著影响整体承载，但是部分楼板承载力不满足设计要求，应采取措施。”

　　此外，鉴定机构依据《建筑抗震设计标准》(GB50011-2001)(2008年版)对建筑物的检查表明，10号楼、14号楼满足“设计使用年限50年、抗震等级为六度四级的多层框架结构”的抗震要求。

　　这份鉴定报告建议：应立即清除房间内堆积的砂，并对结构承载力不满足设计要求的楼板进行结构加固，同时应对结构构件中存在的非受力裂缝进行灌浆和封闭处理。继续对10号楼和14号楼的地基基础实行沉降监测，以判断该幢建筑物的地基基础稳定与否。

　　对于这份用规范术语表达的鉴定报告，林中龙说：“鉴定报告就像法院的判决书，我们保证结论的公平、公正，并提交给委托方。房屋的安全等级会在报告中体现出来。”

　　建筑界资深人士、广州某建筑工程公司总工程师陈刚对于鉴定报告进行了解读：“鉴定报告写得比较明确，楼盘混凝土强度符合设计要求，符合6级抗震要求。这说明结构是安全的。”

　　可是，为什么会出现这么多的裂缝呢？陈刚说，裂缝分两种：一种是荷载裂缝，一种是非荷载裂缝，墙体收缩造成的裂缝为非荷载裂缝。

　　根据鉴定报告，这个楼盘的裂缝主要出现在楼板与梁柱交界的位置。“因为施工时楼板上面的钢筋被工人踩下去了，比较严重的裂缝就是负筋开裂造成的裂缝。”

　　但鉴定报道的出炉并不意味着纠纷就此解决。对于报告，有业主提出了自己的疑问：难道这样的报告能说明房子没有问题吗？“鉴定报告说房子合格，我们接受不了。我们认为不合格，还是想退房。如果开发商不答应，我们将维权到底。”

　　随着房地产市场的飞速发展，房屋纠纷也在不断增加。东海明珠的开发商期待业主走法律途径解决问题，业主却没有选择打官司，而是通过、挂大横幅给开发商施压。这个案例在众多的房产纠纷中具有一定的普遍性。

　　邱永杏认为，业主不愿意打官司，是因为他们知道打官司不可能达到他们的赔偿要求。“东海明珠的纠纷，并非业主合理、合法的要求得不到满足，而不得已、挂横幅。而是业主的要求本来就不合法。有业主发现家中阳台出现裂缝，就提出开发商必须赔偿总房款的45％，否则他们会继续用他们的办法解决。”

　　在这个案例中，法律未能起到化解矛盾、解决纠纷的作用，也体现了现行法律的滞后。

　　有法律界人士称，目前房产纠纷中适用的法律规范是2003年6月1日开始实施的最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》——“这是目前处理商品房买卖合同纠纷的最完整的司法解释，法院基本上就是按照这则司法解释来判案的。其他法规都不如这则司法解释详细和具体。”

　　但不可否认的是，2003年之后，中国的房地产业经历了火爆的发展，房地产价格早已不可同日而语。现阶段如何更加合理地解决房地产纠纷，已成为了一个现实课题。“法律效果不明显，造成了很多。”

　　“这也说明，老百姓房屋维权的意识在逐渐提高，这也促使着开发商提升业务水平。”林中龙说。