风淋室

　　1月23日晚间，深圳华侨城股份有限公司公告指出，将采取非公开方式发行公司债，规模不超过人民币100亿元，债券期限不超过10年，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。

　　观点新媒体了解到，华侨城在公告中表示，本次发行将用于偿还金融机构借款、偿还前期发行公司债及利息、补充流动资金及适用的法律和法规允许的其他用途。

　　面对自身经营面与债务持续承压，华侨城去年初发布88亿定增公告后，再拿出百亿规模公司债，拟通过多种融资途径缓解资金情况。

　　近年的行业调整周期中，华侨城似乎成了“差生”，尤其是在2022财年，录得上市以来首亏，且亏损规模在百亿以上。

　　过去的2023年，对于“舵手”张振高来说，显得格外棘手。不仅要应对公司经营面的压力，还要处理过山车事故，并继续对公司做“专业化”改造。

　　从销售端看，2023年全年华侨城录得销售金额449.3亿元，销售面积227.3万平方米，两项数据分别按年减少19%及15%。

　　根据观点新媒体统计，2023年华侨城销售情况创近五年新低，448.5亿销售规模仅为2020年高峰时4成多一点。

　　此外，近三年该司面对市场需求萎缩，采取了较大幅度的“以价换量”动作，豪宅基因越来越平民化。

　　数据表现上，平均销售单价由2019年3.42万元每平方米，下滑至2023年2万元每平方米。

　　张振高坐镇华侨城的第二个财年，住宅销售下行局面未得到根本改善，文旅复苏也未能完全拯救华侨城的整体业绩。

　　消费降级大背景下，游客“只进景点不购物”的情绪，在华侨城业绩上也有所显现。

　　根据华侨城方面披露，2023前三季度，该司旗下文旅企业合计接待游客7248万人次，较去年同期增长55%，但对其收入的拉动为8.47%，同期营业收入为317.6亿元。

　　第三季度单季度来看，收入按年减少4.38%，再次回到了下行区间。显然，经营面的增长不及文旅复苏的美好。

　　此外，由于2023年楼市继续保持下行，加上华侨城自身打折促销，导致存货市场价计算时的可变现净值已低于成本。

　　这种情况就从另一方面代表着，无论华侨城卖与不卖都会面临亏损局面。若是存货产品成功去化，录得现金流亏损，存货滞销则面临进一步减值和利润面承压。

　　2023年1-9月，华侨城实现归属净利润亏损33.47亿元，按年减少2728.12%。其中，第三季度单季度亏损20.41亿元。

　　亏损大多数来源于存货计提减值，共计提金额23.6亿元，对应减少归母净利润117.16亿元。

　　截至2023年前三季度，华侨城在手现金为420.9亿元，负债规模为2996亿元，以长期借款为主，录得1120亿元。

　　观点新媒体观察，420亿元在手现金能够对一年内到期的非流动性负债进行覆盖，面对持续到期兑付的债务，华侨城还需采取包括出售资产等多元化融资去充实现金流。

　　从2023年的情况去看，华侨城持续通过长短期债务置换优化资本结构。在债务偿付方面，该司曾在投资者交流中透露，按631原则保障债务按期偿还，即提前6个月确定融资方案、提前3个月确定主要贷款银行、提前1个月完成贷款审批及合同签署。

　　除了本次披露的百亿公司债融资，去年4月华侨城还计划申请88亿定增，但截至目前尚未落地。

　　为了缓解一次支付巨额资金添置游乐设备对现金流的占用，华侨城在2023年还采用了“融租租赁”方式。

　　据观点新媒体统计，2023年，华侨城先后与中国太平达成2次融资租赁，涉及金额超18亿元。其中，4月份“租赁贷”的规模为6亿元，期限5年，资产系湖北武汉的若干游乐设备。

　　同年7月则是规模较大的一笔，租赁本金与转让价款金额一致，共计人民币12亿元；租赁利息于租期内总额约为人民币1.56亿元。期限为6年，资产为南京市欢乐谷若干游乐设备。

　　简单来说，华侨城通过出售游乐设备给予融汇资金的企业从而获得现金流入，再通过租赁的方式获得设备使用权，不影响旗下文旅项目运作，达到缓解现金流、提高经济效益的目的。

　　根据最新披露的投资者交流内容，华侨城控制股权的人华侨城集团也给予了上市公司融资额度，具体为400亿元借款额度。

　　相较于的股东借款，华侨城集团2023年资产处置动作也十分频繁，不仅涵盖A股上市平台，还涉及华侨城（亚洲）以及康佳集团。

　　据不完全统计，华侨城集团下属公司在2023年累计处置子公司股权、项目资产共10宗，涉及金额52.75亿元。其中不乏区域性地标项目，例如南京欢乐滨江、上海宝格丽、西安太平坊、四川剑门关等。

　　年末的处置动作最为积极，2023年11月，先是以2.71亿元挂牌成都文旅发展33.33%股权；随后再将西安太平坊项目摆上货架，底价11.45亿元。

　　最后是把陷入“停工”传闻的南京华侨城欢乐滨江商办大楼地块挂牌，转让底价2.48亿元。以此来实现单月三宗资产挂牌，底价规模16.6亿元。

　　而华侨城（亚洲）也是处置资产的绝对主力，对宝格丽酒店和公寓的处置金额高达30.42亿元，占总处置项目规模的57.66%。

　　外界有观点认为，张振高正对华侨城资产进行调仓换仓，快速变现不良项目及资产，力求改善未来公司经营质量。

　　据观点新媒体观察，张振高到任这两年，华侨城的确在对包括地产、文旅、酒店、商业等板块的产品线进行专业化改革。

　　据悉，华侨城目前正按照“一业一企、一企一业”原则，打造业务清晰、管理统一、运营一体的专业化发展模式。已完成了超过70个文旅商服在运营项目的管理重组，初步构建了专业化业务体系。

　　以商业板块为例，正是在张振高到任半年后，华侨城于2022年12月成立华侨城商管公司，负责管理华侨城集团下属商业项目。

　　华侨城商管成立后，管理项目覆盖深圳、南京、成都等城市，负责的产品有欢乐海岸、欢乐港湾、欢乐时光、深圳华侨城大厦等商业集群，实现了对主要商业项目的集中管理。